ВОЗМОЖЕН ПЕРЕРАСЧЕТ ЗА РЕТРОСПЕКТИВНЫЕ ПЕРИОДЫ!!!

Например, кадастровая стоимость начала действовать с 2023 г , определенная в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, заявление о пересмотре подано в 2024 году.

Согласно  ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость может быть изменена в связи с установлением рыночной стоимости путем подачи соответствующего заявления в региональное бюджетное учреждение (далее - ГБУ), где проводилась кадастровая оценка.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке рыночная стоимость, установленная ГБУ, применяется в качестве кадастровой с 1 января года, в котором в ГБУ было подано заявление в порядке ст. 22.1 названного закона. Получается, если заявление подано в 2024 году, то по правилам Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости будет применяться с 1 января 2024 года.

В соответствии с  п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 Налогового кодекса РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости. Это означает, что для целей расчета налогов новая кадастровая стоимость, установленная в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, применяется ретроспективно – с того момента, когда начала применяться пересмотренная кадастровая стоимость, то есть с 2023 года в соответствии с примером.

ОТКАЗЫ НАЛОГОВЫХ ОРГАНОВ В ВОЗВРАТЕ НАЛОГА ЗА ПРЕДЫДУЩИЕ НАЛОГОВЫЕ ПЕРИОДЫ ЯВЛЯЮТСЯ НЕЗАКОННЫМИ!!!

ГБУ ВПРАВЕ В УВЕДОМЛЕНИИ ОТ ОТКАЗЕ СОСЛАТЬСЯ НА НОВЫЕ НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТЕ!!!

В отрицательном решении ГБУ должны быть приведены «все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого , согласно ч. 12 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке.

Мне  принадлежит земельный участок, на котором расположен жилой дом. Кадастровая стоимость моего  участка – 3 500 рублей за кв. м. Кадастровая стоимость соседнего участка, на котором также расположен жилой дом, составляет 500 рублей за кв.м. 
При этом вид разрешенного использования участков идентичен, отличается только площадь и конфигурация. 

Как узнать, почему у соседа такая низкая кадастровая стоимость, и можно ли снизить мою кадастровую стоимость, либо поднять кадастровую стоимость соседа до справедливого уровня?

МОЖНО!!!

Собственник земельного участка вправе запросить в ГБУ разъяснения в соответствии со ст. 20 Закона о кадастровой оценке. В отношении соседнего участка получить разъяснения не получится, так как правом на получение разъяснений обладают только лица, чьи права и обязанности затрагиваются кадастровой стоимостью соответствующего объекта, что отражено в ч.4 ст. 20 Закона о кадастровой оценке.  

Чтобы узнать ценообразующие факторы в отношении соседнего участка нужно проанализировать отчет о государственной кадастровой оценке, опубликованный в Фонде данных государственной кадастровой оценки. В отчете будет содержаться информация о том, какие факторы были учтены при определении кадастровой стоимости Участка, а также о степени их влияния на данную стоимость, что уже может послужить достаточной информацией для принятия дальнейших решений.

Если после получения информации о ценообразующих факторах выявится, что при определении кадастровой стоимости смежных участков были использованы недостоверные сведения о характеристиках одного из участков, то оно собственник вправе подать в бюджетное учреждение заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке. Данное заявление может быть подано собственником в отношении соседнего участка с наименьшей стоимостью, поскольку в силу      ч. 5 ст. 21 Закона о кадастровой оценке влияние на права и обязанности заявителя не является условием для подачи обращения об исправлении ошибки в кадастровой стоимости.

НЕТ!!!!
В соответствии с  ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе оспаривать кадастровую стоимость только в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности соответственно.

С одной стороны низкая кадастровая стоимость объекта недвижимости затрагивает бюджетные интересы, так как это недополученные доходы, но власти региона не вправе самовольно оспаривать кадастровую стоимость объектов, находящихся в частной собственности.   

НЕТ!!!!

В п. 4 Требований к заполнению заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной (утв. Приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287) «заявление составляется в отношении одного объекта недвижимости на русском языке без сокращений слов, аббревиатур». 

Поэтому при наличии необходимости в установлении кадастровой стоимости нескольких объектов недвижимости следует подать несколько соответствующих заявлений по числу объектов недвижимости.

ДА, НО ЕСТЬ ТОНКИЕ МЕСТА!!!

Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 прямо разъясняет, что бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление. Поскольку кадастровая стоимость, действовавшая, например в 2020 году, послужила основой для расчета НДФЛ, подлежащего уплате в 2021 году, данное значение кадастровой стоимости затрагивает права и обязанности налогоплательщика именно в 2021 году. И потому, на первый взгляд, можно говорить о наличии у налогоплательщика права на оспаривание кадастровой стоимости.

Но решающую роль в данном случае играет вопрос о том, с какого момента будет действовать новое значение кадастровой стоимости, приведенной в соответствие с рыночной – с 2020 года или только с 2021 года? Иными словами, вправе ли налогоплательщик рассчитывать на пересчет кадастровой стоимости за 2020 год (когда объект был продан), если подает заявление об оспаривании только в 2021 году?

Положения п. 2 ст. 403 НК РФ предусматривают, что при оспаривании кадастровой стоимости её новое значение применяется с обратной силой – «с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости». Исходя из этого, несмотря на оспаривание кадастровой стоимости лишь в 2021 году, её новое значение будет применяться с самого начала – с 2020 года.

Проблема в том, что п. 2 ст. 403 НК РФ регулирует вопросы исчисления налога на имущество физических лиц, а не НДФЛ, который доначислила налоговая инспекция. Глава НК РФ, регулирующая НДФЛ, не содержит аналогичных положений, устанавливающих обратную силу нового значения кадастровой стоимости. Закон о кадастровой оценке предусматривает, что, по общему правилу, при оспаривании новые значения кадастровой стоимости действуют лишь с 1 января года подачи заявления об оспаривании. То есть при обращении за оспариванием кадастровой стоимости в 2021 году, новое значение кадастровой стоимости будет применяться лишь с 1 января 2021 года, и потому оспаривание не повлечет пересмотр размера НДФЛ, рассчитанного на основании кадастровой стоимости, действовавшей в 2020 году.

В этой связи налогоплательщику следует рассмотреть одну из следующих возможностей для защиты своих прав:

1. Обратиться за оспариванием кадастровой стоимости, обосновав возможность применения положений п. 2 ст. 403 НК РФ по аналогии к вопросу расчета НДФЛ на основании кадастровой стоимости. Судебная практика по данному вопросу разнится, и встречаются решения как в пользу налогоплательщика, так и против него. 

Именно отсутствие устойчивой практики оставляет открытой дорогу для применения п. 2 ст. 403 НК РФ по аналогии.

2. Попытаться добиться пересмотра кадастровой стоимости не путем оспаривания, а путем подачи обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости в порядке ст. 21 Закона о кадастровой оценке. В случае исправления ошибки в сторону понижения кадастровой стоимости, её новое значение будет действовать с обратной силой и затронет и 2020 год, если там объективно были технические ошибки, которые повлияли на кадастровую стоимость.

Являюсь плательщиком арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости. Участок в аренде уже с 2018 года, местные власти просили привести его в надлежащий вид, так как находился почти в центре города, был заброшен и подтоплялся. Была кадастровая стоимость на момент когда брали в аренду в размере 11 000 000 рублей, а с 2023 г она стала 115 000 000 рублей, как раз после того как в участок было вложено значительное количество денежных средств. 

Сейчас хотим установить рыночную стоимость участка на основании ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. За какой период мы сможем пересчитать кадастровую стоимость и потребовать возврата арендной платы? Указанная в ЕГРН кадастровая стоимость применяется с 2023 года.

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке новое значение кадастровой стоимости, приведенное в соответствие с рыночной в порядке, предусмотренном ст. 22.1 названного закона, применяется с 1 января года, в котором подано соответствующее заявления в ГБУ.

В то же время необходимо учитывать, что согласно ч. 8 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ: «размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", не изменяется».

Толкование этого положения приводит к тому, что хотя новая кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января 2023 года, однако пересчет арендной платы не производится за период с 1 января 2023 года до момента принятия ГБУ (судом) решения об установлении рыночной стоимости. Таким образом, если бюджетное учреждение примет решение об установлении рыночной стоимости 1 июня 2023 года, то арендная плата изменится именно с этого момента и не будет пересмотрена за период с 1 января 2023 года по 31 мая 2023 года.

В то же время необходимо учитывать, что такое толкование необоснованно лишает арендатора возможности защиты своих прав, нарушаемых в связи с утверждением завышенных значений кадастровой стоимости. Как отмечал Конституционный Суд РФ «решение вопросов, касающихся пересмотра кадастровой стоимости, в целом охватывается категорией правового спора», а «право на судебную защиту… предполагает наличие гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме и обеспечить эффективное восстановление в правах посредством правосудия» (Постановление от 11.07.2017 N 20-П).

Пересмотр кадастровой стоимости по ст. 22.1 является одним из способов защиты прав заинтересованных лиц, связанных с использованием экономически обоснованного значения кадастровой стоимости для целей расчета платежей в пользу публичного субъекта. Обращение в бюджетное учреждение по смыслу ч. 15 ст. 22.1 выступает административной внесудебной формой защиты права, обеспеченной возможностью последующего судебного контроля.

С учетом сказанного реализация данного способа защиты должна обеспечивать не только уточнение кадастровой стоимости путем её приведения в соответствие с рыночной, но и восстановление прав заявителя, нарушенных в связи с использованием экономически необоснованного значения кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы и иных платежей. В том числе такое восстановление требует возможности перерасчета арендной платы за периоды, предшествовавшие изменению кадастровой стоимости решением бюджетного учреждения, и определяемые с учетом общих правил п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке.

В этой связи момент «изменения кадастровой стоимости» для целей применения ч. 8 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ следует определять не исходя из даты принятия решения бюджетного учреждения (вступления в законную силу решения суда), а исходя из даты начала применения нового значения кадастровой стоимости, установленной п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке (1 января года подачи заявления). Поскольку именно с этого момента одно значение кадастровой стоимости, применяемое для целей определения содержания соответствующих правоотношений, было «изменено» на другое, определенное в порядке ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. При таком толковании арендатор будет вправе потребовать перерасчета арендной платы с 1 января года подачи заявления в бюджетное учреждение.

Альтернативой такому толкованию служила бы возможность взыскания с бюджетных учреждений убытков, причиненных арендатором невозможностью пересмотра арендной платы за прошлые периоды и применением завышенных значений кадастровой стоимости для целей расчета арендной платы. Однако подобный подход, хотя и обеспечивал бы защиту прав частных лиц, однако приводил бы к менее справедливому распределению экономических рисков между получателем арендной платы, рассчитываемой на основании кадастровой стоимости, и бюджетным учреждением, определяющим данную кадастровую стоимость.

 

НЕТ, ОТКАЗ В ПРИЕМЕ ЗАЯВЛЕНИЯ НЕПРАВОМЕРЕН!!!!

Являюсь арендатором муниципального земельного участка, подал заявление в ГБУ о пересмотре кадастровой стоимости, получил уведомление о возврате заявления по причине того, что я не приложил согласие собственника на такой пересмотр, которое должно быть выражено в договоре либо иной письменной форме.  Ссылаются на п. 6 постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости"

Необходимость наличия согласия собственника на такой пересмотр, выраженного в договоре аренды либо в иной письменной форме, о чем указано в абзаце 7 пункта 6 названного Постановления, требуется только в случае аренды имущества, находящегося в собственности граждан или юридических лиц, что к рассматриваемой ситуации неприменимо, так как предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.



 

 

Являюсь арендатором муниципального земельного участка, арендная плата за участок вносится исходя из ее кадастровой стоимости. Планирую оспорить кадастровую стоимость земельного участка, за какой период мне пересчитают арендную плату и пересчитают ли вообще?

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

Таким образом, если вы подали заявление о пересмотре кадастровой стоимости в 2024 г, а новая кадастровая стоимость утверждена  с 1 января 2023 года, при этом положительное решение от ГБУ о пересмотре кадастровой стоимости получили в 2025 или отрицательное решение оспорено в 2015 г в судебном порядке, то данные о новой кадастровой стоимости начнут действовать с 1 января 2024 года.

Соответственно расчет арендных платежей за 2024 г должен быть рассчитан исходя из новой кадастровой стоимости.